یادداشت
الـزام بـه ثـبـت رسمـی معـاملات اموال غیـرمنقول«نکات مهم»
زینب عطاء اللهی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی
- یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به اینگونه معاملات غیرقابل استماع است و فاقد اعتبار خواهد بود.
- دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می شود که ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف 15 روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ اقامه گردد.
- اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
- دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
- تعرفه دلالان معاملات املاک باید بر اساس معیارهایی مانند درصد ارزش معاملاتی املاک، حجم پیش نویس قراردادهای ثبت شده در هر منطقه و تعیین سقف تعرفه دریافتی تعیین شود.
- دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام ثبت هرگونه نقل و انتقال املاک، مالیات نقل و انتقال را به ماخذ ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت نمایند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (مانند حق کسب و پیشه) را به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک محاسبه و دریافت کنند.
- سازمان تامین اجتماعی باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، میزان بدهی فرد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا توسط دفاتر اسناد رسمی وصول شود. در غیر این صورت، سردفتر مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و در این صورت، منتقل الیه و سردفتر مسئولیتی در قبال بدهی ندارند.
- دستگاه های اجرایی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده، باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را به صورت آنی اعلام نمایند. در صورت عدم اعلام پاسخ، سردفتر مجاز به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
- دفاتر اسناد رسمی باید وجوه دولتی و عمومی وصولی را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تایید سازمان به حساب های تعیین شده نزد خزانه داری کل کشور واریز نمایند.
- مراجع قضایی، کمیسیون ها و شوراهای ذی صلاح که برای رسیدگی به امور املاک تعیین شده اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد یا سلب حقوق عینی را از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام نمایند. تخلف از این حکم منجر به محکومیت خواهد شد.
- هرگونه بی توجهی قضات یا ماموران دولتی به مفاد اسناد رسمی، منجر به محکومیت آنها به یکی از مجازات های تعزیری درجه شش خواهد شد. همچنین، در صورت وارد شدن خسارت به دارنده سند رسمی، متخلف مسئول جبران خسارات است.
این قانون در مورد ساماندهی اسناد غیر رسمی برای اموال غیر منقول (املاک و مستغلات) است. برخی از نکات اصلی عبارتند از:
- ایجاد سامانه ای برای ثبت ادعاهای مالکیت بر اموال غیر منقول که فاقد اسناد رسمی هستند.
- مدعیان مالکیت باید مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند و برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند.
- اگر مدعیان در مدت زمان مشخص اقدام نکنند، ادعاهای آنها علیه املاک دولتی و عمومی قابل استناد نخواهد بود.
- دادگاه ها باید دعوای مطالبه قیمت روز اموال غیر منقول را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض بپذیرند.
- درج ادعاها در سامانه منوط به ارائه مشخصات جغرافیایی دقیق و احراز هویت است.
- رسیدگی به ادعاها بر اساس قوانین موجود صورت می گیرد و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی دارد.
- بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی باید نقشه های دارای مختصات جغرافیایی را تهیه کنند و پس از استعلام از سازمان های مربوطه، جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه دهند.
- وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در خصوص واگذاری زمین های دولتی و رعایت قراردادهای مربوطه اقدام کنند.
- جرم درج اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه یا معاملات معارض، مجازات نقدی و جزایی دارد.
- در مورد آپارتمان هایی که دارای رای جریمه از کمیسیون های ماده 99 و 100 قانون شهرداری هستند، شهرداری ها و بخشداری ها باید گواهی پایان کار صادر کنند.
- سازمان ثبت اسناد باید در سند مالکیت تفکیکی هر واحد آپارتمانی، جریمه های مربوط به قسمت های مشترک و اختصاصی را ذکر کند.
- دستگاه های اجرایی و واحدهای مربوطه باید اطلاعات اموال غیر منقول عمومی و دولتی را در سامانه ثبت کنند.
- سازمان ثبت اسناد باید برای قطعات اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی هستند، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند.
- اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا 8 سال پس از راه اندازی سامانه می توانند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهند.
- دلالان معاملات املاک نباید در معاملات موضوع این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی کنند. متخلفان مشمول جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهند شد.
27.ساعات کار دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 44 ساعت در هفته باشد و به گونه ای تنظیم شود که در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند.
28.در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان به او مستند است، مسئول جبران خسارات وارده است. همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات موضوع ماده 1 را بیمه کند.
29.سازمان باید برای املاکی که دارای دستور نقشه مشخصی هستند، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را فراهم کند و شناسه یکتا برای هر واحد صادر کند. همچنین، باید انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی را به منتقل الیه اطلاع دهد.
30.مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی باید دستور نقشه را صادر کنند. همچنین، سازمان باید دسترسی ثبت آنی دستور نقشه پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای این مراجع فراهم کند. آیین نامه اجرایی این ماده باید توسط سازمان مربوطه تهیه و به تصویب هیات وزیران برسد.
31.ماده 15 شامل نسخ برخی مواد قانونی موجود و اصلاحاتی در قانون پیش فروش ساختمان است که در یادداشت های قبلی همین صفحه مفصل توضیح داده شده است.
- اصلاح ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان: تعریف پیش فروش ساختمان گسترش یافته و هر قراردادی که مالک رسمی زمین را ملزم به مشارکت در ساخت کند یا هر قراردادی که شامل تعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی باشد، شامل این قانون می شود.
- اصلاح بند 3 ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان: اضافه شدن متن پروانه ساختمانی صادرشده به عنوان یکی از پیوست های قرارداد مطلب تازه ای است.
