نکات طلایی حقوقی

سعید ره انجام: دانشجوی دکتری حقوق و مدرس دانشگاه: خطـرات وکالت بلاعـزل که نمی دانیـم چیست!

آیـا وکالت بلاعـزل در کلام، معاملـه کامل است؟

1. همواره در نظر داشته باشید که در کنار وکالت در فروش، یک مبایعه نامه نیز تنظیم کنید چـون صرف اخذ وکالتنـامه دلیل بر وجود قرارداد خرید و فروش نیست، حتی اگر بلاعزل باشد. ( وکالت در فروش به معنی اعطای اختیار برای فروش می باشد، مگـر اینکه غیر از این باشد که برای اثبـات آن، وجود یک مبایعه نامه الزامی است.

2. بـا اعطای وکـالت، شما مالک آن ملک، خودرو و یا هر چیز دیگری نخواهید بود و شخص وکالت دهنده می تواند شما را از وکالت عزل کند و حتی در مواقعی که وکالت بلاعزل باشد، خود آن مال را بفروشد.

3. وکالت حتی اگر بلاعزل باشد با فـوت یا حجر یکی از طرفین از بین خواهد رفت و اگر در این میان قراردادی وجود نداشته باشد برای نقل و انتقال سند با ورثه دچار مشکل خواهد شد.

نکته: در وکالت بلاعزل اگر وکالت دهنده برای لحظه ای بیهوش شود، باز هم وکالتنامه بلاعزل باطل خواهد شد. در انتخاب عنوان قرارداد دقت نمایید اگر فصد تعویض دو مال را ( به طور مثال یک خودرو با یک آپارتمان را دارید، حتماً قراردادی با عنوان قرارداد معاوضه تنظیم کنید و به هیچ عنـوان دو قـرارداد فـروش جداگانه برای هر مال تنظیم نکنید، زیرا اگر یکی از قراردادهای فروش باطل باشد ( به طور مثال اگر آپارتمان مال غیر بوده و فروش آن باطل بوده) طرف مقابل نمی تواند به این بطلان استناد کند و از تحویل خودرو خودداری نماید، چون هر قرارداد فروش آثار جداگانه خود را دارد و تأثیری بر دیگری ندارد.

اشتبـاهات رایـج در نوشتـن قراردادها کدامند؟

* قـراردادهایـی که در چنـدیـن صفحـه تنظیـم می شونـد، تمـام صفحـات امضـاء نمی شونـد و امکان جابجـا کردن صفحـات پیش می آید.

* عـدم درج مشخصـات دفتـرخـانـه و زمان تنظیم سند رسمی انتقال آن ملک که سبب می شود هر یک از طرفین معامله برای عـدم تنـظـیـم سـنـد، دلایـل واهــی و مؤثر بیاورند.

* شرط فسخ معامله بدون تعیین مدت زمان فسخ، که سبب ابطال شرط فسخ و ابطال قرارداد می شود.

* نوشتن خسارت قراردادی یا وجه التزام گزاف خارج از توان طرفین که هم سبب طمع طرفین معامله برای به دست آوردن آن شده و در موارد لازم، قابلیت اجرای خود را از دست می دهد.

* عدم اخذ اثر انگشت طرفین ملک و شاهدان، زیرا در موارد زیادی تشخیص اصالت امضاء ممکن نیست و شما دچار مشکل می شوید.

نکات مهم در خصوص خرید خودرو اگر در معامله خودرو، شما خریدار هستید و فروشنده در قرارداد قید نموده است که “مورد معامله عیناً به رؤیت خریدار رسید”، به هیچ عنوان نسبت به امضاء قرارداد اقدام نکنید . به دلیل اینکه این یک جمله به معنی پذیرفتن تمام عیب ها و نقص های ظاهری و پنهانی خودرو می باشد .

در مقابل حتماً این جمله را قید کنید: ” چنانچه به هر دلیلی امکان تعویض پلاک خودرو وجود نداشته باشد، فروشنده ملزم می باشد ثمن معامله را به نرخ روز به خریدار بپردازد”. در معاملات اگر خریدار هستید و با این جمله مواجه شدید مطلقاً آن را امضاء نکنید: ” اسقاط کافه خیارات ولو خیار عبن فاحش” زیرا این جمله به معنی این است که خریدار می پذیرد که حتی اگر به صورت واضح و آشکار در معامله ضرر کند، حق فسخ معامله را نخواهد داشت.

اسقاط به معنی از بین بردن کافه به معنی همۀ خیارات به معنی اختیارات فسخ معامله نکته: حتماً برای شروط قرارداد، مدت تعیین نمایید. اگر در معاملات خریدار هستید دقت نمایید چنین شرطی که “طرفین حق فسخ قرارداد را با پرداخت فلان مبلغ خسارت دارد” را امضاء نکنید . زیرا چنین حق فسخی که مجهول می باشد و در آن مدت، تعیین نشده است باطل و باعث باطل شدن اصل قرارداد نیز می باشد و فروشنده هر زمان که بخواهد می تواند معامله را باطل اعلام کند و متضرر اصلی در اینجا خریدار می باشد، زیرا که هم مال مورد معامله را باید مسترد نماید هم می بایست ثمن را از فروشنده مطالبه نماید.

باور غلط حقوقی مرد می تواند 4 زن دائمی و به هر میزان دلخواه همسر موقتی داشته باشد!! این باور اساساً غلط و اشتباه است و برای مرد عواقبی به دنبال دارد. چنانچه مردی همسر دوم ( اعم از دائمی و یا موقتی) اختیار کند همسر قبلی می تواند دادخواست طلاق را مطرح کند و خود را مطلقه کند، تنها باید ازدواج مرد را در دادگاه ثابت کند. اگر فردی بر اثر ریزش نمای ساختمان فوت کند تکلیف دیه او بر عهده کیست؟

حالت اول: اگر عمر ساختمان کمتر از پنج سال باشد، بر عهده سازنده است و باید از او دیه دریافت شود.

حالت دوم: اگر عمر سازه بیشتر از پنج سال باشد، مدیر ساختمان مسئول پرداخت دیه فردی است که آسیب دیده است.

حالت سوم: اگر عمر سازه بیشتر از پنج سال باشد و ساختمان مدیر نداشته باشد هر یک از مالکین به نسبت سهم خود ضامن دیه فرد آسیب دیده می باشند.