مسائـل حقوقـی بین مالک و متصرف ملک
زینب عطاء اللهی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی:
* تقـاضای ثبت ملک بـه عنوان مـالک و متصرف:
« تقـاضـای ثبت ملـک بـه عنـوان مـالک و متصـرف » بعنـوان مثال سازمان کل ثبت اسناد و املاک، فرم انتشـار آگهی تقاضـای ثبت را در منطقه ای اعلام نموده و متقاضیان مبادرت به تقاضای ثبت املاک خود می‌کنند. از آنجا که یکی از عنـاصر مهم تقـاضای ثبت تصرف مالکانه می‌باشد و این تصرف گاهی با ایرادات و موانع دیگری مواجه است به بیان این می‌پردازیم که موانع و عوارض چنین تصرف مالکانه چیست و چند مورد از عوارض تصرف را بیان می‌کنیم.
* متصرفین املاک دو نوع می باشد:
نوع اول) متصرفین به عنوان مالکیت نوع دوم) متصرفین به عناوین دیگر از قبیل اجاره، مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها آنچـه از مـاده 11 قـانـون ثبـت و مـاده 23 آیین‌نـامه آن و سـایر مـواد و روح قانـون استنبـاط میشود آن است که کسـانی که ملکی را در تصـرف دارند و تصرف خود را مالک آن اعلام می‌کنند، در صورتی که تصرف آنان بر نمـاینده ثبت محـرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد، می‌توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصـرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود.
در این مورد ماده 23 آیین نامه قانون ثبت اعلام می‌کند به اینکه دهنده اظهارنامه باید اسناد و قباله جات و بنچاق ملک و مدارک راجع به مالکیت و تصرف خود را به اداره ثبت ارائه دهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهارنامه و در پرونده بایگانی شود و اگر دلیل مـالکیت منحصـر بـه تصـرف اسـت ادلّه و نشانی‌های تصرف فعلی خـود را به اداره ثبت تسلیم نماید و در هر حال درخواست کننده باید نحوه تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز می‌دارد معلوم کند.
ماده مذکور به صراحت دلالت دارد به اینکه تصرف منحصراً و به تنهایی می‌تواند دلیل مالکیت باشد. این امر یعنی بودن تصرف دلیل مالکیت شرعـاً پذیرفتـه شده است. قوانین مختلف در گذشته و حال نیز تصرف را اماره مالکیت شناختند. ماده 35 قانون مدنی نیز می‌گوید تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. منظور از دلیل مالکیت این است که تصرف اماره بر مالکیت متصرف است و به همین جهت تاب مقاومت و تعارض با سایر دلایل را ندارد. تصرف عبارت است از تسلط و اقتداری است عرفی که انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی دارد.
تصـرف به طور دقیـق تعریف نشده ولی از مجموع مواد قانونـی راجع به تصرف چنین استفاده میشود که تصرف عبارت است از استیلاء بر مال به نحـوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحو از آن منتفع شد و درباره آن تصمیم گرفت. این تعریف شامل تصرف عدوانی و غصب هم می شود. اما باید دانست که تصرف وقتی دلیل مالکیت است که منشاء آن معلوم نباشد و در صورتی که منشاء آن معلوم باشد باید طبق قانون سبب تملک و یا ناقل ملک باشد. مثلاً تصرفی که منشاء آن غصب بـاشد دلیل مالکیـت نیست و حقی برای متصـرف ایجـاد نمی‌کند و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیـر در صورتی که مالکیت انتقـال دهنده و صحت انتقـال محـرز شود مجـاز شنـاختـه میشود.
در ایـن مورد ماده 36 قـانون مدنی مـی‌گویـد تصـرفی که ثـابت شـود ناشی از سبب مملک یا نـاقل قانونی نبـاشد معتبر نخواهد بود. یعنی تصرف باید مشروع باشد ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد. در دعوای مالکیت، مـدعی آن است که به متصرف دعوا می‌کنـد و هم او است که برای بی اعتبار کردن اماره تصرف باید اثبات کنـد که تصرف ناشـی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست. تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نبـاشد.
درباره تصرفـی که با مالکیت سابق مدعی تعارض داشته باشد، مسئله تابع این است که آیا مالکیت سابق مقدم است یا تصرف کنونی؟ تصرف ممکن است بلاواسطه و بـه مباشره باشد. مانند سکونت شخص در منزل خودش که یا به واسطه باشد مانند تصرف قیّم و وکیل و مباشر و مستأجر و وصی و امین و به طور کلی قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک، تصرف مالک محسوب میشود. از آنچه گذشت چنین استفاده میشود که منظور از متصرفین به عنوان مالکیت کسانی هستند که بالفعل تصرف مالکانه دارند، خواه با مباشرت و بدون واسطه باشد خواه با واسطه.
اما در مورد املاکی که آثار تصـرف فعلی که کسی نسبت به آنها موجود نباشد، طبق تبصره الحـاقی به ماده 11 قانون ثبت درخواست ثبت از کسی پذیرفته میشود که مدارکی برای مالکیت خود داشته باشد یا دلیلی برای تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی او اقامه نماید. از مفاد تبصره بالا چنین استنبـاط میشود یکی از صرف عیـادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی نموده است، تصرف متقـاضی ثبت محسوب میشود. مثلاً تصرف مورث، تصرف وارث شمرده میشود و آن را می‌توان تصرف معنوی نامید و تصرفی را که شخص با مباشرت یا با واسطه دارد تصرف مادی گفت.
تصـرف ملک غیـر یکی از مـوارد مبـتلا بـه می‌باشد که بسیاری از اشخاص با آن مواجه هستنـد و به تبع آن پرونده‌ها و اختلافات زیـادی نیز در دادگاه‌ها مطـرح است که در آینده به توضیح این موارد می‌پردازیم.
