الـزام بـه ثـبـت رسمـی معـاملات اموال غیـرمنقول«قسمت دوم»
زینب عطاء اللهی، کارشناس ارشد حقوق خصوصی
اشاره:
در قسمت قبل اشاره نمـودیم که هدف اصلی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، سلب اعتبار از اسناد عـادی در زمینه معاملات اموال غیرمنقول است تا ریشه بسیاری از دعاوی و معضلات ناظر بر اسناد عادی در کشور حل و فصل شود و مشکلاتی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی، فروش یک ملک به چند نفر، معامله به قصد فرار از دین و… به کمترین میزان خود برسد.
با تأکیـد مقـام معظـم رهبری، سلب اعتبـار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول (معاملات عادی) بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت و برای ساماندهی به این وضعیت در سنوات گذشته یعنی سال 1395 طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسنـاد رسمی با پیشنهـاد سازمان ثبت اسنـاد و موافقت قوه قضاییه به مجلس ارائه شد و این طرح از سال 1395 تا سال 1399 در مجلس شورای اسلامی مورد بررسی کارشناسی قرار گرفت.
در خـردادماه سال 1403 قانـون «الزام به ثبت رسمـی معاملات اموال غیرمنقول» در روزنامه رسمی منتشر و از سوم تیـرماه نیز اجرایی شد. قانون «الزام به ثبـت رسمی معـاملات اموال غیـرمنقول» 15 ماده دارد و 14 آیین‌نامه بـرای ایـن قانـون پیش‌بینـی شـده که تهیـه و تـدوین مـی‌شود:
هدف اول، ساماندهی نقل و انتقال اسناد عادی است.
هدف دوم بحث ساماندهی مشاورین املاک است.
هدف سوم، رفع موانع و تسهیل صـدور اسنـاد است.
برای اینکه نقل و انتقال اسناد رسمی باشد، قانونگذار سه راه پیشنهـاد داده که یکی ماده 2 قانون است. طبق ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول «دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.
دراین‌صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (3) ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی 1394/4/31 (ارزش معاملاتی) می‌باشد.»
راه دوم ماده 3 قانـون مذکور است و طبق ماده 3 قانـون الزام به ثبت رسمی معـاملات امـوال غیرمنقول «دلالان معاملات امـلاک اعم از مشاوران املاک و بنگـاه‌های معـاملات ملکی مکلفنـد پس از مـذاکره مقدمـاتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند.
این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مـذکور بـه مـوجب آیین‌نـامـه‌ای است کـه ظرف سه مـاه از لازم‌الاجراشـدن این قـانون توسـط سـازمان با همـکاری وزارتخانه‌های صنعـت، معـدن و تجـارت و راه و شهرسازی تـهیـه مـی‌شـود و بــه تصـویـب رئـیـس قوه قضائیه می‌رسد.»
لذا کانون سردفتران و سازمان ثبت باید کمک کنند تا زمینه اجرای ماده 3 قانون فراهم شود.
همچنین طبق تبصره 2 ماده 3 قانون مـذکور«سـازمـان مکلـف است ظـرف یک‌سـال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معـاملات املاک و اشخـاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به‌منظور انجـام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضـوع ماده (1) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کـاهــش یـا افـزایــش شـروط قـراردادی تـوسط متعـاملین و دلالان معـاملات املاک) در مـورد امـلاک دارای سنـد رسمی فـراهم کند.
متعاملیـن در صـورتی که قصـد ثبت عمل حقوقـی خارج از قالب‌های مـذکور را داشتـه باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.»
راه سوم نیز این است که معاونت فناوری تلاش کرده و زمینـه را برای ایجاد زیر ساخت‌های لازم فراهم کرده است.
به بیان سـاده این قانون بدین معنا است که معاملات غیرمنقول در قالب سند رسمی تنظیم شونـد و با این قـانون، اسناد عادی تنظیمـی در مشـاوران امـلاک فاقد وجاهت قانونی هستند و مطابق ماده 3 مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی پس از مذاکره مقدماتی، طرفین معامله نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس می‌کنند.
بر اسـاس فرآیندهای اجرایی این قانون، وقتی پیش‌نویس سند تنظیم می‌شود، بلافاصله پیامی از طریق سامـانه به بانک‌های اطلاعات جـامع امـلاک ارسال و مانع هـرگونه سوءاستفاده و کلاهبرداری و فروش مال غیر خواهد شد.
براساس این گزارش، از روز سوم تیرماه به عنوان مبدأ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تنظیم سند عادی و قولنامه‌ای برای اسناد حدنگاری که از این تاریخ صادر می‌شود ممنوع می باشد.
اگر برای این اسناد سند عادی تنظیم شود، ضمن اینکه در مراجع قضایی غیر قابل استناد خـواهد بود، مجـازات‌هایی نیز بـرای دلالان معـاملات، مشـاورین و بنگاه‌هایی که چنیـن کاری کرده‌اند پیش بینی شده است.
در حال حاضر مردم چه کار باید کنند؟
حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرده که اسنادی که از ابتدا تا امروز صادر شده‌اند، کماکان امکان نقل و انتقال عـادی را تـا استقـرار سـامانـه‌ها و ملـزومـات پیش‌بینی شـده در قانـون خواهنـد داشت و سازمان ثبت از زمان تصویب این قانون یک سال برای ایجاد سامانه فرصت دارد.
ضمن اینکه دارندگان اسناد عـادی نیز از زمان راه اندازی این سامانه یکسال فرصت دارند تا مـدارک و مستندات و ادعـاهای خود را جهت دریافت سند رسمی، در این سامانه ثبت نمایند و اتحادیه مشاورین املاک و کانون سردفتریاران و دفتـریاران کشور نیز آمـادگی‌های لازم طی هماهنگی‌های صورت گرفته برای هدایت مردم و پیگیری امور آنها خواهند داشت.
