تخلیه ملک جاری به دلیـل تغییـر کاربری

زینب عطاء اللهی کارشناس ارشد حقوق خصوصی:

در هیـچ یک از قوانین حـاکم بر روابط موجر و مستأجر امکان طرح دعوا برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل مستأجر با استناد به هیچ دلیلی وجود ندارد. در صورت طرح چنین دعوایی محاکم ملزم به صدور قرار عدم استماع دعوا می‌باشند. به موجب بند 7 ماده 14 قانـون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در صـورتی که مـوجر ملک خود را به شرط اشتغال مستأجر به شغل معینـی اجاره دهـد، مستأجر نمی‌تواند شغل دیگری برای خود برگزیند؛ مگر اینکه شغل جدیـد عرفاً شبیه شغل سابـق باشد یا موجر به تغییر شغل مستأجر رضایت دهد.

همچنین ضروری است در قرارداد اجاره منعقده میان طرفین در مورد شغـل خاصی توافـق حاصل شده و مورد تصریح قرار گرفته باشد. اگر شغل جایگزین شده توسط مستأجر عرفاً مشابه شغل سابق باشد موجر نمی‌تواند صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد تشخیص این مشابهت بر مبنای عرف صورت می‌گیرد.

به عنوان مثـال شغل انبـارداری لوازم یدکی اتومبیل، عرفاً مشابه شغل فروشنـدگی لوازم یدکی اتومبیل می‌باشد، بـه علاوه مستـأجر بدون رعایت شرط مشابهت عرفی نمیتواند در کنار شغل سابق به شغل جدیدی مشغول شود؛ در این شرایـط موجر می‌تواند تخلیـه ملک را تقاضا نماید.

مهلت طرح دعوای صـدور حکم تخلیه ملک تجاری

موجری که به علت تغییـر شغل مستأجر حق درخواست صدور حکم تخلیه ملک تجاری را دارد، ملزم به اعمال فوری این حق نمی‌باشد. سکوت موجر بعد از آگاهی از تغییر شغل و دریافت اجاره بها بدون اعتراض به این امر به معنای رضایت مالک به تغییر شغل نیست؛ حتی اگر مدت سکوت مالک بسیار طولانی باشد.

حق درخواست صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل توسط مالک جدید

اگر موجر در اثنا مدت اجاره و بعد از تغییر شغل توسط مستأجر ملک موضوع اجاره را به شخص ثالثی منتقل نماید، مالک جدید حق درخواست تخلیـه بـه جهت تغییر شغل را نخواهـد داشت.

زیرا تعیین شغل معین در قرارداد اجاره توسط مالک قبلی نمی‌تواند موجد حقی برای دیگری باشد. در صورتی که اشتغال به شغل مذکور در قرارداد اجاره توسط مراجع قانونـی ممنوع اعلام شود همچنان مستأجر حق تغییر شغل نخواهد داشت و فقط می‌تواند شغلی را انتخاب نمایـد که عرفاً مشابه شغل قبلی باشد.

نکات قانونی تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری

اگر شخصی ملکی را که به صورت مسکونی است برای امور تجاری اجاره دهد برخلاف قانون است و باید با متخلف برخورد شود. اگر قصـد تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری را دارید باید نکات ریز و درشت قانونی آن را بدانید. شاید تا به حال اصطلاح تغییر کاربری به گوشتان خورده باشد. این موضوع بدان معناست که هر ساختمانی که ساخته می‌شود برای هدف خاصی باید از آن استفاده شود.

ممکن است ساختمانی به منظور سکونت یا تجارت و … بنا شود که همه این موارد در شناسنامه سـاختمان که به پروانه ساختمـان معروف است از قبـل مشخـص شده است. برخی از کاربـران ساختمـان بـدون در دست داشتن مجـوز کاربری مسکونـی ساختمان را به تجاری تغییر می‌دهند یا از برخی از قسمت‌های ساختمان مانند پارکینگ برای کاربری تجاری استفاده می‌کنند که انجام تمامی این موارد بر خلاف قانون می‌باشد.

اصـولاً تمامی ساختمان‌ها دارای یکی از سه حالت تجاری، اداری، مسکونـی به عنوان کاربری ساختمان هستند در صورتـی کـه در آن سـاختمـان و منطقه غیرتجاری فعالیتی خلاف کاربری و به حالت تجـاری انجام شود شهـرداری مورد را در کمیسیـون مقرر مطـرح می‌کند. کمیسیـون در صورت احـراز تخلف مـالک یا مستـأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه بیشتر شود در مورد تعطیل شدن آن محل تصمیمات لازم را می‌گیرد و فرقی نمی‌کند که این تغییر کاربری به بخشی از ساختمان مربوط باشد یا تمام ساختمان.

برای تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری باید چه کار کنیم؟

برای این که کاربری بخشی از ساختمان یا تمامی قسمت‌های ساختمان تغییر کند باید مراحل زیر را طی کنید: مرحله اول مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی مرحله دوم بازرسی از محل مورد نظر مرحله سوم صدور دستور نقشه مرحله چهارم صـدور پروانه جدید برای کاربری جدید در نظر داشتـه باشید که برای تغییر کاربـری ملک از مسکونی به تجاری لازم است تا رضایت همسایگان را داشته باشیم، در واقع برای انجام هرگونه تغییـری در کاربـری باید قبل از آن با همسایگان هماهنگ شود و رضایت آنها جلب شود.

در خصـوص هزینـه تغییـر کاربـری ملک از مسکونی به تجاری می‌توان گفت که هزینه آن به موارد زیادی بستگـی دارد که در بیـن آنها می‌توان به متراژ ملک موقعیت در بافت شهری و ساختمانی موقعیت جغرافیایی ملک و … اشاره کرد.