هجوم مهاجران روس، بازار مسکن دبی را تکان داد

دبی، پایتخت اقتصادی امارات متحده عربی، سال‌هاست که به دلایل مختلف توانسته توجه مهاجران زیادی را به خود جلب کند. ابتدا در دوران همه‌گیری کرونا سست بودن محدودیت‌های کرونایی منجر به جذب تعداد زیادی از مهاجران شد. هجوم روسیه به اوکراین هم موجب آغاز موج جدیدی از مهاجرت به دبی شد. افزایش قیمت نفت حس شدید رونق اقتصادی را در این کشور القا کرد. در رستوران‌ها و کافه‌های دبی جمعیت موج می‌زند و حجم ترافیک ساعات شلوغی خیابان‌های شهر به دوران پیش از همه‌گیری بازگشته است. در ماه فوریه، تعداد مسافران مسائل حمل‌ونقل عمومی در دبی رکوردی جدید را ثبت کرد.

به گزارش اتاق ایران آنلاین، شواهد حاکی از این است که مثبت بودن اخبار مربوط به شلوغی رستوران‌ها، کافه‌ها و حمل و نقل عمومی دوبی، لزوماً به معنی مساعد بودن وضعیت نیست. این اخبار خوب برای بعضی از ساکنان امارات اخباری ناخوشایند محسوب می‌شوند. تابستان گذشته نرخ تورم در این کشور بالاترین رکورد طی 14 سال گذشته را ثبت کرد و به 7.1 درصد رسید که دلیل اصلی آن، اوج گرفتن قیمت سوخت بود؛ چراکه امارات برخلاف دیگر کشورهای نفتی حوزه خلیج‌فارس، به سوخت سوبسید اختصاص نمی‌دهد. از آن زمان تاکنون نرخ تورم کمتر از 5 درصد کاهش یافته است، یعنی پایین‌تر از نرخ تورم در بسیاری از اقتصادهای ثروتمند جهان. اما اصولاً ارقامی که در تیتر خبر نوشته می‌شوند، بیانگر کل واقعیت نیستند.

نرخ رسمی تورم در سال 2022 نشان می‌دهد که در بخش مسکن،انرژی، آب و برق، نرخ تورم فقط 0.6 درصد افزایش داشته است. مسکن، آب و انرژی 41 درصد از شاخص قیمت مصرف‌کننده را در امارات تشکیل می‌دهد؛ اما این آمار جهش اخیر در قیمت مسکن را بازتاب نمی‌دهد زیرا بر اساس اطلاعات قراردادهای قبلی محاسبه شده‌اند. بسیاری از ساکنان جدید دبی جهش تند و تیزتری نسبت به آمار رسمی در قیمت مسکن احساس کرده‌اند.

بر اساس آمارهای یک شرکت املاک در دبی، در ماه فوریه نرخ سالیانه اجاره مسکن افزایشی 28 درصدی یافته و به حدود 100 هزار درهم معادل حدود 27 هزار و 200 دلار رسیده است. این جهش قیمت را می‌توان با دو عامل مختلف توضیح داد.

عامل اول، افزایش تقاضای مسکن از سوی مهاجران به‌ویژه مهاجران روس است. بسیاری از این مهاجران به دنبال سکونت در مناطق لوکس دبی مانند جزیره مصنوعی پالم جومیرا هستند. یک آپارتمان دوخوابه در این منطقه را دو سال پیش می‌شد با قیمت سالیانه 100 هزار درهم اجاره کرد، اما اکنون قیمت آن به 215 هزار درهم رسیده است.

عامل دوم رونق گرفتن بازار مسکن است. قیمت مسکن در دبی اکنون به حدود متری 1200 درهم رسیده است و این قیمت بالاترین نرخ طی دهه گذشته است. بعضی از سرمایه‌گذاران که در ابتدای همه‌گیری در دبی ملک خریداری کرده‌اند، دو سال بعد آن را با 50 درصد سود بالاتر از معمول فروخته‌اند. افزایش قیمت مسکن باعث طمع‌کاری بسیاری از صاحبان ملک در دبی شده است تا از مستأجران خود اجاره‌ای بسیار بیشتر از سقف افزایش 20 درصدی سالانه مطالبه کنند.

بازار مسکن دبی ویژگی‌های اقتصادی مثبت زیادی دارد، از پایین بودن نرخ مالیات گرفته تا دریایی از متقاضیان اجاره ملک؛ اما بعضی از تحلیلگران نگران آن هستند که بازار مسکن دبی که ستون اصلی اقتصاد امارات به شمار می‌رود، دوباره دچار حباب شده باشد. دبی تاکنون و طی قرن اخیر دو بار توانسته از سقوط بازار مسکن جان به در ببرد: بار اول در طول دوران بحران اقتصادی سال 2008 که ارزش مسکن را به نصف رساند و بار دوم در طول سال‌های 2014 تا 2020 که قیمت مسکن 35 درصد کاهش پیدا کرد.

با این‌همه آمار متقاضیان خرید مسکن در دبی همچنان بالاست و نرخ اجاره در بعضی از مناطق همچنان در حال افزایش است. در مناطق محبوبی مانند پالم یا در مرکز شهر دبی نرخ اجاره در ماه فوریه ثابت باقی ماند و یا حتی کاهش پیدا کرد؛ اما در دیگر مناطق که محبوبیت کمتری دارند، رو به افزایش گذاشت و این نشان از آن دارد که دیگر مناطق لوکس شهر دیگر در اولویت متقاضیان اجاره مسکن در دبی قرار ندارد.

البته قیمت‌های دیگر هم در دبی در حال افزایش است. نرخ تورم سالانه مواد غذایی و آشامیدنی در ماه فوریه به بالای 6 درصد رسید. دولت امارات در سال 2022 برای بعضی از اقلام سقف قیمتی تعیین کرد. قیمت سوخت در این کشور اگرچه در مقایسه با استانداردهای جهانی مقرون‌به‌صرفه به نظر می‌آید، اما تابستان گذشته رکوردی جدید را ثبت کرد. همچنین هزینه آموزش و تحصیل هم برای مهاجران بسیار سنگین است.

علاوه بر این، برخلاف آنکه عموماً دبی را به آرمان‌شهر اقتصادی و درآمد تشبیه می‌کنند، نرخ حقوق و درآمد در دبی با نرخ افزایش قیمت‌ها همخوانی ندارد. پیش‌بینی یک شرکت مشاور اقتصادی به نام کوپر فیتچ نشان می‌دهد در سال جدید میلادی حقوق کارمندان فقط دو درصد افزایش خواهد یافت.

منبع: اتاق ایران آنلاین